Première étape : cap sur la Bretagne
Depuis la suppression des zones B2 et C PINEL de nombreux maires se plaignaient d’une décision trop brutale décidée depuis Paris, excluant des villes alors que le marché locatif y est tendu.
Le PINEL de retour en Bretagne
L’article 164 de la loi de finance 2020 prévoyait une expérimentation d’un zonage de la loi PINEL spécifique à la Bretagne.
L’idée était de décentraliser sur les préfets de région la décision de rendre éligibles certaines villes.
L’expérimentation va même plus loin puisqu’elle offre aux maires la possibilité de cibler l’offre de logements intermédiaires sur des périmètres d’intervention de leur commune où le déficit de logements est particulièrement crucial.
Avec le risque que comporte la délimitation de périmètres spécifiques créant des quartiers à l’architecture uniforme.
L’arrêté préfectoral du 19 mars 2020 dresse la liste des communes éligibles reprisent sur la carte ci-dessus.
Un marché locatif en plein boom
Après une période particulièrement difficile après la crise de 2010. Le marché locatif breton vit une renaissance.
« Depuis le confinement la demande explose à Brest » pour Célestin Bellacicco de l’agence BREST IMMO.
Toutes les agences que nous avons contacté à Brest, Quimper, Lorient, Vannes et Quiberon ont été unanimes.
Il y a un manque crucial d’appartement à louer à l’année.
Pour reprendre les propos du directeur de l’agence BREST IMMO la demande est tirée vers le haut par trois effets cumulatifs :
- L’installation de plusieurs startups dans le nouveau pôle d’activités attirées par la politique foncière favorable de la Ville.
- Le développement du campus universitaire et de grandes écoles a attiré pour cette rentrée universitaire de nouveaux étudiants venant de Rennes et même Paris. Surtout après la période de confinement.
- La ville s’est engagée dans une rénovation de son centre urbain. Cette nouvelle qualité de vie attire de plus en plus de rennais et même certains parisiens depuis la LGV jusqu’à Rennes. Diminuant de fait le temps de transport de Paris à Brest.
Conséquence aucun bien à proposer à la location pour cette agence.
La demande est principalement orientée vers les T1 et T2 à Brest et à Vannes, alors que l’agence ORPI de Quiberon recherche pour ses locataires des appartements avec trois chambres et plus.
Mais, remarque Célestin BELLACICCO, la demande en collocation est de plus en plus recherchée, d’où une demande sur les grandes surfaces avec 3 et 4 chambres
Sur toutes les zones les loyers PINEL sont optimisés au plafond. Cette situation démontre bien la tension sur le marché locatif du neuf.
Si rien ne s’oppose dans le dispositif PINEL au bail de colocation, le bailleur devra veiller au plafond des ressources individuellement pour chaque colocataire. Mais aussi et surtout qu’il s’agit bien de résidence principale pour chaque colocataire
Le prix de l’immobilier
Avec un ratio de valeur foncière (RVF) de 40 à 60 % Le marché de l’immobilier fait le grand écart entre les prix de l’ancien et le prix du neuf.
Cette situation s’explique par le retard important des valeurs de l’immobilier breton par rapport à de nombreux départements français. Alors que le coût de production de l’immobilier neuf est tout aussi important qu’ailleurs. Voire plus élevé dans certains cas compte tenu de l’enclavement de certains territoires.
À Brest, les prix au m² vont de 1250 € dans le quartier de Bellevue jusqu’à 2 500 € dans le triangle d’Or.
Dans ces conditions un projet d’investissement en Bretagne doit être mené avec beaucoup de précaution.
- Le taux de rendement risquerait d’être lourdement affecté avec un prix de loyer moyen mensuel de 9,50 € / m².
- Le taux de rentabilité ne serait pas au rendez-vous avec une plus-value très faible voire négative d’autre part.
En revanche les derniers indicateurs montrent que cette situation de devrait pas durer au rythme auquel progresse les prix des immeubles anciens. Plus 7 à 12 % sur Brest selon la revue Capital.
Le RVF indique la différence entre la valeur du marché ancien et le prix de l’immeuble neuf.
Plus le ratio est important plus le risque de moins-value à la revente est élevé.
Nous estimons qu’un RVF à 0,15 reste acceptable.
Le simulateur d’investissement Colbert intègre depuis plus de 15 ans le RVF
Source revue CAPITAL n°350
Saint Malo une exception à la règle
Depuis que la ville est à 2 h 30 en direct de Paris-Montparnasse par le TGV les prix ont littéralement flambés pour être quasiment au niveau de l’immobilier neuf.
La Bretagne, pour quels investisseurs ?
Avec un marché autant distendu, nous déconseillons les investissements dont l’objectif principal est la revente à la sortie du régime PINEL.
Sauf pour Saint Malo où la revente à 12 ans ou 15 ans pourrait être intéressante compte tenu de la demande dynamique.
En revanche un projet PINEL avec pour objectif de conserver le bien dans son patrimoine est tout à fait cohérent :
- Pour l’usage personnel de l’investisseur ;
- Pour des revenus complémentaires ;
- Ou un mixte avec de la location meublée saisonnières en fonction de l’emplacement.
La rareté des produits à louer à l’année à Belle-Ile-en-Mer fait que les agences ne font que de la location saisonnière. Et pourtant la demande est forte.
Sur ce dernier critère nous irons sur des villes comme Concarneau, Saint Malo, Bell-Ile-en- Mer, Dinard ou encore Quiberon.
Pour les investisseurs à la recherche de déficit foncier, nous privilégierons certains quartiers de Brest comme Bellevue ou les Capucins.
Pour des projets en déficit foncier contactez-nous.
Nous avons des solutions.
Nous vous proposons
Parmi les programmes que nous avons sélectionnés en voici deux qui ont retenu tout particulièrement notre attention.
« Le Détroit » à Saint Malo
A 5 minutes de la Gare, la plage des Fours à Chaux à moins de 10 minutes en vélo.
– T2 – 67 m² – terrasse de 10 m² – jardin de 63 m² – 225 000 € avec parking
« Le Saint Louis » à Belle-Ile-en-Mer
Avec accès direct sur le quai Albert Roussel, devant le bassin de la Saline. Sur le site historique de l’ancien Hôpital Saint-Louis. Un mélange d’architecture contemporaine et de bâtiments d’époque.
– T2 – 47 m² – 1er étage – balcon 7,4 m² – 241 000 €
– T2 – 51 m² – 2èm étage – balcon 11 m² – 276 800 €
En conclusion
Nous avons toujours montré une grande prudence pour nos investisseurs sur la région Bretagne.
Les conditions actuelles nous permettent de penser que la région offre maintenant de réelles opportunités. Nous resterons toutefois vigilants dans nos préconisations et dans nos conseils sur l’équilibre dans l’équation objectifs de l’investisseur et résultats financiers
Nous regrettons le peu de projets de construction.