Pas d’abattement de 30 % pour les associés d’une SCI propriétaire d’un immeuble dont ils en ont la jouissance comme résidence principale.
Saisi en octobre 2019, le Conseil Constitutionnel confirme dans sa réponse à une QPC* que l’abattement de 30 % sur la valeur vénale de l’immeuble propriété d’une SCI ne peut s’appliquer à l’associé de la SCI qui en élit sa résidence principale.
Bien que la réponse du 17 janvier 2020 des Sages concerne l’ancien article 885 S du CGI abrogé depuis la disparition de l’ISF, la réponse apportée par le Conseil Constitutionnel est parfaitement transposable au nouvel article 973 – I du CGI relatif à l’IFI.
Reprenant l’esprit de l’article 885-S, le 973-I prévoit un abattement de 30 % sur la valeur vénale de l’immeuble occupé au titre de la résidence principale par le propriétaire de l’immeuble.
La doctrine de l’administration fiscale a étendu cet avantage aux associés des SCI d’attribution relevant de l’article 1655 ter du CGI mais en a exclu le bénéfice aux associés des SCI de gestion. Sont notamment visées les SCI familiales.
S’agissant ici d’une différence de situation, les Sages considèrent que l’exclusion du bénéfice de l’abattement des 30% aux personnes dont la RP est détenue par une SCI ne contredit pas le principe d’égalité devant la loi et devant les charges publiques. Puisque l’associé d’une SCI ne dispose pas des droits propres à l’immeuble. Ceux-ci étant la prérogative du propriétaire en l’occurrence la SCI.
Reste que la SCI familiale est un outil patrimonial puissant et il serait dommage d’y renoncer. Pour vous en convaincre https://cutt.ly/jyI4nSR
Pour conserver l’avantage de l’abattement de 30%, le démembrement de l’immeuble dont l’usufruit est détenu directement par les parents est une solution efficace.
Relativement facile à mettre en place au moment de l’apport de l’immeuble à la société. Cette solution demande plus d’attention quand l’immeuble est déjà détenu par la société. Le recours d’un professionnel de la gestion patrimoniale est recommandé.
A défaut l’abattement de 10 à 20 % reste applicable sur la valeur des leurs parts à déclarer à l’IFI.
* Question Prioritaire de Constitutionalité