L’article 790 Abis de la 3ème loi de finance rectificative du 30 juillet 2020 prévoit que les dons de sommes d’argent consentis aux descendants en ligne directe1er et 2è ainsi que les héritiers collatéraux (neveux et nièces) sont exonérés des droits de donation dans la limite de 100 000 € et à la condition que le ou la donataire affecte 100 % du don à la construction de sa résidence principale.
À l’évidence nous nous sommes tous réjouis trop vite de cette excellente décision qui démontrait concrètement de la bonne utilisation d’un coup de pouce fiscal au service de l’économie réelle d’une part et de l’aide aux jeunes générations d’autre part.
La réponse ministérielle à une question parlementaire vient de refroidir les plus enthousiastes.
S’appuyant sur l’article L 261‐3 du Code de Construction et de l’Habitation, le ministre de l’Économie déclare que l’acquisition d’un lot vendu sur plan d’un immeuble à construire ou en construction (VEFA) ne constitue pas, pour l’acquéreur bénéficiaire du don, la construction de sa résidence principale en ce qu’il n’a pas le statut de maître d’ouvrage puisqu’il en délègue la qualité de Maître d’ouvrage au constructeur de l’immeuble : le promoteur. Alors que, s’agissant de la construction d’une maison individuelle l’acquéreur‐donataire en est pleinement le Maître d’ouvrage et bénéficie donc la franchise des droits de donation.
| Whouhaou !! celle‐ci fallait la trouver.
| |
Outre l’insécurité juridique pour les VEFA réalisées depuis un an pour lesquelles les acquéreurs ont bénéficié de la franchise fiscale de l’article 790 A bis de la LFR du 30/07/2020, nous pensons que la réponse du ministre de l’Économie pose deux questions essentielles :
- Celle de l’égalité de tous devant la loi. En quoi l’acquéreur pour sa résidence principale d’un lot d’immeuble à construire serait un contribuable différent de celui d’une maison individuelle à construire.
- La réponse ministérielle s’oppose ou tout au moins manque de précision au regard de l’article L 222‐1 du CCH qui prévoit l’obligation d’un contrat de promotion immobilière, et donc d’une délégation de la Maîtrise d’Ouvrage, pour les ventes de maisons individuelles avec fourniture de plan. Typiquement les ventes de maisons individuelles faisant partie d’un lotissement. Ainsi seuls les acquéreurs de construction de maisons individuelles qui contractent directement avec un architecte et les entreprises de construction seraient éligible à l’exonération des droits de donation dans la limite des 100 000 € du don. Finalement assez peu de personnes.
Espérons que la prochaine LFR corrige le dispositif en précisant, à l’instar de l’aticle 199 novicies du CGI en matière d’application de la loi PINEL : que sont éligibles à la franchise fiscale les donations jusqu’à 100 000 € pour les immeubles que l’acquéreur fait construire lui‐même et ceux pour lequel il délègue à un constructeur la bonne exécution des travaux pourvu qu’il en fasse à la réception sa résidence principale, avec pourquoi pas, une obligation minimale de détention et d’usage.