Article en date du 22 octobre 2017

Deux sociétés aux services de vos projets patrimoniaux

L’IFI ou l’effet de levier surmultiplié

 

Avec l’IFI, l’effet de levier passe à la vitesse supérieure et booste les investissements locatifs des patrimoines supérieurs à 1300 K€.

Comme son nom l’indique l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ne prendra comme base d’imposition que les biens immobiliers. Tous les actifs financiers en seront exclus et notamment les contrats d’assurance-vie sans exclusion.Cette modification aura un avantage non négligeable pour les investissements immobiliers locatifs avec effet de levier.Prenons l’exemple d’un bien d’une valeur de 300 000 € avec un prêt in fine à 100 % adosser pour 50% (150 000 €) sur une assurance-vie. Au niveau de l’IFI, rien ne change. Le passif étant égal à l’actif sur toute la durée du prêt, l’IFI sera neutralisé au moins jusqu’au remboursement du prêt.

En revanche au niveau de l’assurance-vie l’effet de levier jouera à plein régime.

 

Avec l’ISF le contribuable dont le patrimoine était compris entre 1 300 K€ et 2 570 K€ devait s’acquitter dans notre exemple de 1050 € d’ISF sur la valeur au 31 décembre du contrat d’assurance. Montant qui progressait année en année avec le versement des primes périodiques d’une part et la capitalisation du contrat d’autre part. Même à considérer celle-ci relativement faible avec une part importante de fonds euros imposés par la banque pour la garantie. L’ISF venait donc diminuer l’effet de levier. Et réduisait au final le rendement net fiscal de l’investissement.

A partir du premier janvier 2018 l’effet de levier jouera à 100 % quelque-soit le patrimoine du déclarant puisque ses contrats ne seront plus taxés.

Et au remboursement du prêt, c’est-à-dire au moment du rachat du contrat d’assurance-vie ?

 

Dans notre exemple, l’adossement de 150 000 € versé avant le 27 septembre bénéficiera toujours du prélèvement libératoire de 7,5 % plus les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % que l’on peut déjà anticiper. Soit une fiscalité globale de 24,7 % sur les produits générés par l’adossement et les primes versées jusqu’au changement de régime. Quant aux produits obtenus sur les primes versées postérieurement au 27 septembre ils seront imposés au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % (PS inclus). Ce qui représente une augmentation 5,3 % de la fiscalité sur les dividendes perçus sur la moitié du rachat.
C’est fâcheux, mais ces 5,3 % supplémentaires sont largement compensés par le gain obtenu par un effet de levier au régime turbo.